【導(dǎo)讀】全國(guó)樓市劇烈分化，深圳房?jī)r(jià)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，漲幅一馬當(dāng)先，曾經(jīng)多年領(lǐng)漲的北京樓市未見(jiàn)大漲。經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》本期觀點(diǎn)：深圳搶樓之風(fēng)，難以刮向全國(guó)。

　　央廣網(wǎng)北京6月10日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道,深圳房?jī)r(jià)在3.30新政后"獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷"，從整體簽約看，一線(xiàn)城市漲幅最為明顯。而在北上廣深四大一線(xiàn)城市中，5月份只有北京一、二手住宅成交環(huán)小幅下跌，其他各城市都繼續(xù)上漲，其中深圳表現(xiàn)優(yōu)異，一、二手漲幅都居各城市之首，二手住宅月度成交高達(dá)1萬(wàn)3378套。

　　面對(duì)深圳樓市的熱鬧景象，同為一線(xiàn)城市的北上廣的開(kāi)發(fā)商操盤(pán)手們似乎只有羨慕的份兒。去年以來(lái)，全國(guó)樓市的分化已經(jīng)愈演愈烈。特別是三四線(xiàn)城市，即使9.30、3.30新政，以及降準(zhǔn)降息輪番出臺(tái)，也未能挽救樓市的衰落。對(duì)于那些全國(guó)性布局的房企來(lái)說(shuō)，區(qū)域愈發(fā)不均衡。一邊是深圳房?jī)r(jià)大漲坐享收益，一邊是在東北等地區(qū)泥足深陷。分化帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)正在加大，深圳此輪房?jī)r(jià)暴漲的一系列因素，其他城市并不具備。深圳5月份一、二手房漲幅都居各城市之首，二手住宅月度成交高達(dá)1萬(wàn)3378套。相比北上廣千萬(wàn)平米級(jí)的殳量，深圳的絕對(duì)房屋庫(kù)存值最小。深圳房?jī)r(jià)大漲的原因是什么？目前，全國(guó)樓市的分化較為明顯，深圳這種樓市上漲之風(fēng)又是否會(huì)刮向全國(guó)？

　　在資深房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同看來(lái)，從整體上看，總的降息降準(zhǔn)以及各項(xiàng)政策對(duì)全國(guó)整個(gè)樓市都起到了促進(jìn)作用。關(guān)于深圳為何遙遙領(lǐng)先，他認(rèn)為，深圳擁有其特殊性，深圳人多地少，并且毗鄰香港，現(xiàn)在又存在港深一體化的趨向，甚至有說(shuō)法稱(chēng)深圳將來(lái)會(huì)替代香港。這點(diǎn)可能是近期引發(fā)其樓市成交火爆的主觀因素。針對(duì)深圳樓市上漲的風(fēng)潮究竟是否會(huì)刮向全國(guó)這一問(wèn)題，韓世同認(rèn)為其會(huì)帶來(lái)一定的波動(dòng)和影響。因?yàn)楝F(xiàn)在成交整體呈回暖趨勢(shì)，深圳樓市的上漲之風(fēng)可能會(huì)對(duì)其他城市造成一定的波動(dòng)和影響，但是否會(huì)造成大規(guī)模的價(jià)量齊漲的風(fēng)潮？他認(rèn)為目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境可能并不具備這個(gè)條件。伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，區(qū)域和城市之間的功能定位、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、人群聚集正在重新組合，如何看待全國(guó)樓市分化加劇的狀況？如果深圳的樓市大漲之風(fēng)不會(huì)刮向全國(guó)，總體來(lái)看泉港的樓市分化仍然較為嚴(yán)重，下一步的分化是否還會(huì)持續(xù)？針對(duì)這一疑問(wèn)，北京華本城市地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)柳科慶認(rèn)為，分化必定會(huì)持續(xù)下去，因?yàn)樯钲谥皇莻�(gè)案，并不代表目前的真實(shí)現(xiàn)狀。

　　例如之前，北京的漲幅一直遙遙領(lǐng)先，現(xiàn)在卻開(kāi)始落后。與此同時(shí)，其他幾個(gè)一線(xiàn)城市總體卻呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)，但是和北京相比仍舊存在一些不同之處，并且二三線(xiàn)城市也具有一些它們的特點(diǎn)。如果這種分化持續(xù)下去，這種分化又是以什么樣的特點(diǎn)表現(xiàn)出來(lái)？

　　柳科慶認(rèn)為，首先，目前一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)實(shí)際上并不是漲幅很小。例如前幾天的統(tǒng)計(jì)就顯示，北京四環(huán)內(nèi)除南郊以外，整個(gè)四環(huán)內(nèi)的均價(jià)已經(jīng)突破10萬(wàn)，五環(huán)內(nèi)的均價(jià)也已經(jīng)突破6萬(wàn)。實(shí)際上，這樣的高房?jī)r(jià)已經(jīng)不再支撐普通老百姓購(gòu)房的剛性需求了，所以北京的房?jī)r(jià)在未來(lái)也不可能再大幅增長(zhǎng)。

　　有關(guān)報(bào)告顯示，實(shí)際上有50%的北京人住在五環(huán)之外。五環(huán)以外是否會(huì)出現(xiàn)很大的上漲空間？

　　柳科慶表示，事實(shí)上住房和工作是不可分割的，它與工作的便利性息息相關(guān)，所以要考慮到辦公環(huán)境是否會(huì)出現(xiàn)大的變化。事實(shí)上，其他的一些省會(huì)城市也可能出現(xiàn)像深圳這樣的樓市暴漲現(xiàn)象，有幾項(xiàng)指標(biāo)可以衡量。第一個(gè)指標(biāo)，就是像西安和福州這樣符合目前類(lèi)似于“一帶一路”這樣的國(guó)家戰(zhàn)略的省會(huì)城市。第二，就是這個(gè)城市的體量很小，像武漢這樣體量大、面積大的城市就不符合。第三，就是該城市在以它為半徑的300公里以?xún)?nèi)，沒(méi)有其他有競(jìng)爭(zhēng)力的城市，它未來(lái)的發(fā)展空間就比較大。比如西安或是福建省內(nèi)的一些城市，未來(lái)房?jī)r(jià)都有可能會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。

　　不同城市特點(diǎn)不同，未來(lái)受到影響的因素也各不相同。在現(xiàn)如今樓市分化明顯的狀況之下，大家關(guān)注的問(wèn)題是土地供應(yīng)是否也會(huì)影響房?jī)r(jià)。一線(xiàn)城市的土地供應(yīng)正在減少，例如北京今年前5個(gè)月僅新增土地供應(yīng)26宗，創(chuàng)造了自2009年以來(lái)近7年的同期新低。土地供應(yīng)是否也會(huì)左右房?jī)r(jià)的進(jìn)一步變化？除去一線(xiàn)特大城市，全國(guó)總體的土地供應(yīng)卻在明顯增加，地價(jià)則呈下降趨勢(shì)。

　　柳科慶認(rèn)為，目前在北京這樣的特大城市里，土地供應(yīng)已經(jīng)無(wú)關(guān)大局了，因?yàn)樗�已�?jīng)隔離開(kāi)了95%的人。即便現(xiàn)在供應(yīng)土地，價(jià)格也都至少維持在4至5萬(wàn)的高水平上，無(wú)論供應(yīng)多少都沒(méi)有意義。因?yàn)椴粫?huì)有人購(gòu)買(mǎi)距離工作地點(diǎn)過(guò)于偏遠(yuǎn)的土地。而某些地級(jí)市，也就是所謂的三線(xiàn)或者四線(xiàn)城市，目前仍舊依賴(lài)于土地財(cái)政，所以它們必須不斷定價(jià)土地和工業(yè)區(qū)，所以這也將導(dǎo)致未來(lái)三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，并且可能在兩年之內(nèi)還會(huì)出現(xiàn)更大的不確定性因素，因此三線(xiàn)城市和四線(xiàn)城市的風(fēng)險(xiǎn)是巨大的。柳科慶還表示，三四線(xiàn)城市的去庫(kù)存壓力也非常大，并且只會(huì)越來(lái)越差。

　　關(guān)于深圳房?jī)r(jià)大漲對(duì)于其他城市房?jī)r(jià)的影響，其他專(zhuān)家也表達(dá)了他們的看法。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，接下來(lái)北上廣也會(huì)漲，包括一些熱點(diǎn)的二線(xiàn)城市，但三四線(xiàn)不可能了。深圳不會(huì)成為北上廣的示范。深圳樓市能迅速?gòu)?fù)蘇有幾個(gè)原因：深圳的城市人口結(jié)構(gòu)比較年輕，一些購(gòu)買(mǎi)力也有所出倉(cāng)；深圳自身一些限外政策的松綁和微調(diào)，對(duì)當(dāng)?shù)匦枨蟮脑黾右财鸬搅艘欢ㄗ饔�；深圳新增土地供給是北上廣深中最少的，各方就有了上漲的預(yù)期。

　　中聯(lián)鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平認(rèn)為，相對(duì)于深圳，北上廣的供求矛盾比較小，供求的不平衡是深圳房?jī)r(jià)大漲的根本原因。深圳人的購(gòu)房動(dòng)機(jī)相對(duì)不同，他們?yōu)榱朔e累財(cái)富愿意賭博和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。加之3.30新政點(diǎn)燃了這種博一把的心態(tài)，這也是其他三個(gè)一線(xiàn)城市所沒(méi)有的。