調(diào)控北京樓市，從來不缺工具。
近日，關(guān)于北京“限競房”(限房價(jià)、競地價(jià)項(xiàng)目)實(shí)行搖號(hào)購房的消息傳開。
雖然還沒有一錘定音，但中新社國是直通車采訪的幾位置業(yè)顧問均表示，這一政策有望在4月底或5月初出來。
“我們也在等(政策)，出來后才能開盤銷售。”北京豐臺(tái)區(qū)一限競房項(xiàng)目置業(yè)顧問說。
限房價(jià)項(xiàng)目密集入市
思源地產(chǎn)首席分析師郭毅判斷，限競房搖號(hào)一旦落地，其影響不遜于去年北京“317新政”和“326商住限購”的威力。
這塊市場有多大？
據(jù)行業(yè)人士統(tǒng)計(jì)，2017年北京共出讓“限房價(jià)、競地價(jià)”地塊43宗，總貨值在2300億元上下。截至目前，已有17個(gè)項(xiàng)目對(duì)外公布了案名，其中2個(gè)完全自持，15個(gè)今年上半年入市概率較大。
此類房源，在土地出讓時(shí)價(jià)格已被限定，通常低于周邊新房。2016年底北京首宗限房價(jià)地塊出讓時(shí)，分析人士普遍認(rèn)為，房企會(huì)通過快周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)資金的快速回流。
今年正是此類房源密集入市的時(shí)間，決定搖號(hào)購房，這對(duì)北京樓市是個(gè)不小的震動(dòng)。
房價(jià)被限定，政府不必?fù)?dān)心價(jià)格被異常推高，但又不得不考慮供需不平衡可能導(dǎo)致的市場亂象。
“被限價(jià)的預(yù)售房源，非常緊張，部分開發(fā)商不僅拒絕公積金，甚至要求全款，這種情況下，剛需買房難度加大。”中原地產(chǎn)首席分析師楊大偉指出。
搖號(hào)，可以讓有資格買房的人公平購房。
也許有人疑惑，北京購房搖號(hào)早已適用，為何今日重提？
值得注意的是，搖號(hào)買房，此前多適用于經(jīng)濟(jì)適用房、自住房、共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房，前述限競房并不在此之列。
重提搖號(hào)購房，與“限房價(jià)、競地價(jià)”項(xiàng)目的密集入市有關(guān)。
搖號(hào)政策影響誰？
搖號(hào)買房的重點(diǎn)在于規(guī)范購房市場行為。此前，已經(jīng)有南京、上海、長沙、成都、武漢、杭州、西安7個(gè)城市發(fā)布了搖號(hào)購房政策。
幾乎無一例外，都瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的暗箱操作手法。
一種情況是，應(yīng)對(duì)天價(jià)“茶水費(fèi)”，如武漢此前就出現(xiàn)過，客戶為了搶新房無奈要多交十幾萬元的案例。
另一種情況，受金融環(huán)境收緊影響，不少開發(fā)商急于回籠資金，將客戶按付款方式分成不同等級(jí)：全款>貸款>公積金。
這導(dǎo)致部分資金不充裕但又是剛需的購房者被拒之門外。
坊間甚至還將這種行為編成一個(gè)段子，“全款買房的往里走，按揭的不要堵門口，公積金貸款的請把共享單車挪一挪”。
“限競房由政府統(tǒng)一搖號(hào)，將徹底切斷買房‘鄙視鏈’，令購房者處于更加公平的購房環(huán)境中，無疑是一大利好�！惫阏f。
上述置業(yè)顧問也告訴中新社國是直通車，“搖號(hào)，對(duì)購房者是一種保護(hù)，受傷害的是開發(fā)商�！�
因?yàn)椋谑┬袚u號(hào)購房后，開發(fā)商內(nèi)部購房、暗箱操作的機(jī)會(huì)將大大減少，開發(fā)商的鄙視鏈也將無計(jì)可施。
搖號(hào)后萬事大吉？
并非如此。
易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱指出，搖號(hào)買房是把雙刃劍，既有公平公正的一面，也有放大供需矛盾，制造恐慌情緒的另一面，但雙刃劍的前提仍是搖號(hào)本身是公平的，如果搖號(hào)本身都不公平的話，就全是負(fù)面效應(yīng)了。
在楊大偉看來，搖號(hào)政策只能治標(biāo)不能治本，和二手房價(jià)格倒掛的新房，開啟搖號(hào)后，很可能增加非理性排隊(duì)數(shù)量。
郭毅總結(jié)，限競房搖號(hào)后，還可能出現(xiàn)土地市場流拍增多、限競房棄選率上升、部分房企資金鏈緊張、二手房升溫等現(xiàn)象。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，單純看市場的供求關(guān)系，限競房搖號(hào)是必須出臺(tái)的。如果二季度房源不充足，類似搖號(hào)政策有助于供求關(guān)系的理順。
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