央廣網(wǎng)北京3月27日消息(記者丁飛 劉會(huì)民)據(jù)中國(guó)之聲《新聞縱橫》報(bào)道,最近一段時(shí)間,不只北上廣的樓市炙手可熱,其他二三線城市的樓市調(diào)控政策也是密集出臺(tái)。就在昨晚(26號(hào)),北京市又發(fā)布了一道樓市調(diào)控新政:明確規(guī)定商辦類項(xiàng)目不得作為居住使用,新建項(xiàng)目不得出售給個(gè)人,二手項(xiàng)目出售給個(gè)人時(shí)需滿足名下無(wú)房且在北京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅兩個(gè)條件。同時(shí),商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。由此,北京成為首個(gè)停止向個(gè)人出售商辦類項(xiàng)目的城市。
那么,這一明確將矛頭指向“商住房”的政策,將會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響?對(duì)此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉解讀稱,首先,這已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策內(nèi)容了,它全面改變了過(guò)去的游戲規(guī)則。第二,對(duì)于市場(chǎng)的影響就是回歸商辦類的真實(shí)用途。在過(guò)去多年的樓市發(fā)展中,商辦類本身就是一個(gè)畸形的存在,大部分都成了一個(gè)類居住物業(yè)。就這點(diǎn)來(lái)看,這個(gè)政策對(duì)未來(lái)的影響主要有兩點(diǎn):第一、對(duì)于再拿商辦類土地的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),不論是上市還是既有庫(kù)存,都會(huì)重新進(jìn)行估值;第二、對(duì)既有的市場(chǎng)交易,包括開(kāi)發(fā)商手中的庫(kù)存量,包括市場(chǎng)上過(guò)去已經(jīng)進(jìn)入二手交易的商辦類物業(yè),全部都有一個(gè)非常明顯的打壓,這種打壓主要體現(xiàn)在量和價(jià)上。業(yè)內(nèi)估計(jì),成交量起碼有60%以上的下調(diào)幅度,甚至有可能導(dǎo)致這個(gè)市場(chǎng)全面進(jìn)入休眠狀態(tài)。從價(jià)格來(lái)看,保守、樂(lè)觀估計(jì),起碼要跌3成以上。信貸、購(gòu)買資格已經(jīng)跟過(guò)去的游戲規(guī)則完全不一樣,不論是投資需求還是自住需求,可能全部在政策重壓之下離場(chǎng)。
與此同時(shí),張大偉認(rèn)為,通過(guò)這次的新政,也可以看出樓市調(diào)控邏輯的變化。作為首都,北京“商改住”政策的出臺(tái)也會(huì)多多少少對(duì)其它一線城市產(chǎn)生“風(fēng)向標(biāo)”的作用。過(guò)去,大家都認(rèn)為使抑制過(guò)快上漲,現(xiàn)在來(lái)看,有可能真正執(zhí)行了中央“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”政策。從商辦類的政策邏輯來(lái)看,基本上全面抑制了任何炒房的可能性,這也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以來(lái)的第一次,因?yàn)閺膩?lái)沒(méi)有過(guò)這么徹底地把所有投資者全部擠出一種房屋類型的政策出現(xiàn)。這點(diǎn)也會(huì)影響其他城市同類型的調(diào)控。這個(gè)政策雖然是在周末發(fā)布的,沒(méi)有317出臺(tái)時(shí)那么多媒體和個(gè)人的關(guān)注,但其實(shí)對(duì)業(yè)內(nèi)的影響是歷史最大的一次。
所以,對(duì)于其它一線城市來(lái)說(shuō),效仿的可能性很大。之前,上海等一些城市也出臺(tái)了針對(duì)商辦類的條款,但跟北京相比都要弱很多。后續(xù),上海、深圳甚至其他一些二線城市,有可能針對(duì)商辦類物業(yè)逐漸向北京政策看齊。
可以說(shuō),2017年成為近幾年來(lái),房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)最為密集的一年。從2016年“9·30”政策揭開(kāi)調(diào)控序幕至今,全國(guó)已有超過(guò)35個(gè)城市出臺(tái)了多達(dá)110余次對(duì)房地產(chǎn)收緊的調(diào)控措施。而在今年3月再次加碼的此輪調(diào)控中,三四線城市也加入限購(gòu)大軍。專家認(rèn)為,目前政策正朝著精確化管控導(dǎo)向發(fā)展,抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制亟待完善。
業(yè)內(nèi)普遍把這一輪密集出臺(tái)的樓市調(diào)控新政看作2016年“9.30”政策以來(lái)的又一次加碼,更是對(duì)北京樓市踩下的又一腳急剎車。正是今年2月中下旬,北京樓市的再度升溫,恐慌性購(gòu)房、搶房現(xiàn)象的再度抬頭,直接觸發(fā)了此輪“3.17”調(diào)控的啟動(dòng)。
隨著昨天清晨廣東中山市發(fā)布調(diào)控限購(gòu)政策,3月以來(lái)全國(guó)啟動(dòng)或升級(jí)限購(gòu)的城市已達(dá)24個(gè)。和往年調(diào)控集中在一二線城市不同,今年調(diào)控已席卷部分三線城市和一些環(huán)一線城市的四線城市。有媒體統(tǒng)計(jì),河北崇禮、河北保定淶水縣、河北涿州、江西贛州、安徽滁州、浙江嘉善等一些相對(duì)陌生的名字,更是首次登上房地產(chǎn)限購(gòu)政策的歷史舞臺(tái)。
這些現(xiàn)象背后的邏輯是,三四線城市房地產(chǎn)銷售近年來(lái)的不斷升溫。地處南京都市圈的鎮(zhèn)江句容成為江蘇首個(gè)限購(gòu)縣級(jí)市,由于南京“限購(gòu)限貸”導(dǎo)致購(gòu)買力外溢,句容房?jī)r(jià)扶搖直上,每平米已破萬(wàn),當(dāng)?shù)匾?guī)定非本地戶籍家庭限購(gòu)1套住房。
江蘇大學(xué)管理學(xué)院市場(chǎng)營(yíng)銷系主任李文遠(yuǎn)認(rèn)為,由于房?jī)r(jià)走高,購(gòu)買力正從南京向周邊郊區(qū),從新房向二手房轉(zhuǎn)移。剛需是存在的,主要是南京的過(guò)高房?jī)r(jià)驅(qū)使人們往郊區(qū)轉(zhuǎn)移,如果房子都沒(méi)有了,肯定會(huì)進(jìn)行二手交易。
值得一提的是,此輪三四線城市在加入限購(gòu)大軍的同時(shí),限購(gòu)、貸款標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格度大有向一二線城市看齊的趨勢(shì)。如江西南昌規(guī)定,除九龍湖等兩個(gè)在建新城外,暫停向市區(qū)已有1套及以上住宅的本地戶籍居民出售住宅。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提出,目前三四線城市已逐漸分化為:一部分保持寬松政策以去庫(kù)存為目標(biāo),另一部分大城市周邊城市則以控房?jī)r(jià)為主!爸饕菄@三大城市群,尤其是北京、上海、廣州周邊城市進(jìn)行調(diào)控。同時(shí),對(duì)于其它熱點(diǎn)城市,比如天津周邊、南京周邊城市也在調(diào)控。這體現(xiàn)了一些外來(lái)人口聚集區(qū)域或者一些限購(gòu)城市的外溢需求導(dǎo)入到這些城市,進(jìn)而引起調(diào)控的做法。”
有人將此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策概括為三句話:剛需買得起,換房需謹(jǐn)慎,炒房不劃算。整體上看,各地政策均緊緊圍繞“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒”這一定位制定,用管住“炒”,來(lái)保障“住”。從策略上,和前兩輪樓市調(diào)控不同,此次中央并未制定一刀切的統(tǒng)一政策,調(diào)控基本實(shí)行“一城一策”,各地視自身市場(chǎng)情況確定調(diào)控政策的自主性加強(qiáng),政策正朝精確化管控導(dǎo)向發(fā)展。
國(guó)家金融實(shí)驗(yàn)室理事長(zhǎng)李揚(yáng)在正在進(jìn)行的博鰲亞洲論壇上表示,地方制定政策要遵循幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn):第一,以前是全部統(tǒng)一,現(xiàn)在是一城一策,這是非常好的。每個(gè)城市應(yīng)該做什么事?城市化是要用土地的,用地計(jì)劃要和城市化步調(diào)要一致;第二,地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例一定要控制;第三,大規(guī)模減少稅費(fèi);第四,房?jī)r(jià)收入比,這個(gè)地方政府是可以控制的。
財(cái)政部原財(cái)科所所長(zhǎng)賈康提出,應(yīng)逐步形成抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制。住房問(wèn)題需要從制度建設(shè)層面去解決配套改革問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)要想實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展,要構(gòu)建基礎(chǔ)性制度,這才能形成長(zhǎng)效機(jī)制;A(chǔ)性制度建設(shè)不光是住房制度,還要有土地制度、投融資制度以及和住房、不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的稅收制度。
政策雖然是好的,但突然面臨一大波新政落地,難免引發(fā)一些準(zhǔn)備購(gòu)房或者正在購(gòu)房的人的焦慮。針對(duì)此前一些人“吐槽”的因新政付不起首付、“連環(huán)單”引發(fā)違約風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō),影響確實(shí)存在,但仍在市場(chǎng)可接受的范圍內(nèi),只要在過(guò)去的交易過(guò)程中不盲目加杠桿,這次政策的影響相對(duì)比較有限。北京317新政最大的影響是賣一買一型,從35%首付提高到60%,甚至最高有80%的可能性。但北京有非普通住宅和普通住宅的概念定義在里邊。我們也做過(guò)一個(gè)測(cè)算,對(duì)于大部分家庭來(lái)說(shuō),如果購(gòu)買的是普通住宅,首付影響大概在117萬(wàn)左右,除非是購(gòu)買第二套或購(gòu)買改善性住宅時(shí)強(qiáng)行加大了杠桿,否則對(duì)大部分家庭來(lái)說(shuō),首付的提高不太可能影響到必須違約的程度。當(dāng)然的確也存在一些個(gè)案,比如家庭年收入50萬(wàn),月供達(dá)到60萬(wàn)。這種極端的案例事實(shí)上帶有賭博的成份在,所以這波調(diào)控主要影響的還是這部分人群。不能說(shuō)政策是100%完美的,但從目前的政策力度來(lái)看,它對(duì)于大部分剛需和首套改善來(lái)說(shuō),影響仍在市場(chǎng)可接受的范圍內(nèi)。